Estimer un bien immobilier est la phase la plus importante et la plus ardue dans un projet immobilier.
Importante, car, à l’heure du digital et des réseaux sociaux, l’information circule très vite. On ne peut pas se permettre d’afficher un bien 10% (même si c’est tentant ;)) au-dessus du prix du marché. Cela risquerait de voir l’intérêt qu’il suscite auprès des prospects qualifiés (acquéreurs qui sont prêts à se lancer dans l’achat effectif en signant rapidement un compromis et qui ont validé un plan de financement) diminuer, de semaine en semaine, et se vendre finalement sous le prix du marché.
En effet, un phénomène d’usure apparait lorsque une annonce parait depuis plusieurs semaines, voire, plusieurs mois. Les acquéreurs présents sur le marché suspectent un « loup », un problème qui rend ce bien inintéressant puisque personne ne l’achète.
L’estimation d’un bien est LA phase complexe puisque dans notre domaine, chaque bien est unique. Il n’est pas possible d’utiliser une cote comme dans l’automobile d’occasion qui ferait référence. Dans l’ancien, le type de bien, la situation, l’exposition, la surface, l’état général vont déterminer la valeur du bien. Cela sera pondéré par la conjoncture immobilière qui fluctue au cours du temps, en fonction de la situation économique, des politiques d’octroi de prêts des banques, du moral des ménages?
Pourquoi les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien ?
Il faut également savoir que les propriétaires vendeurs ont tendance à surestimer la valeur de leur bien. Généralement de 10 à 15%. Ça s’explique par deux raisons principales :
1 – Une objectivité relative
On peut l’expliquer par l’attachement sentimental, l’envie de faire une bonne affaire et/ou le besoin
2 – Un référentiel biaisé
Pour se forger une opinion sur la valeur de leur bien, les particuliers ont souvent tendance à surfer sur les sites d’annonces et à extrapoler la valeur de leur bien (qui est forcément mieux que ceux vus en annonces) en fonction des prix affichés. Or, il faut faire la part des choses entre les prix auxquels les biens sont affichés et les prix auxquels les biens sont actés après plusieurs semaines ou mois de commercialisation et négociation. Une maison annoncée à 300 000€ peut en fait se vendre 260 000€ quelques mois plus tard. Mais cette info n’est pas accessible aux particuliers pour le moment dans notre secteur.
D’où l’intérêt de travailler avec un spécialiste expérimenté compétent sur son marché local.
Comment estimer un bien immobilier à Sélestat, Chatenois, Obernai, etc ?
Nous allons faire la synthèse objective des caractéristiques du bien et comparer avec les biens vendus récemment sur un même secteur géographique. Cet élément revêt une importance considérable. En effet, une maison similaire et en bon état ne se vendra pas au même prix en fonction de sa situation.
La route des vins est très cotée, plus que le Ried (même si Ebersheim et Muttersholtz résistent bien). Une maison en début de vallée de Villé se vendra mieux (plus rapidement et à un prix plus élevé, souvent en moins de visites) qu’une semblable (je n’ai pas dit identique ;)) à Maisonsgoutte ou à Steige.
Ça ne veut pas dire qu’un secteur est mieux qu’un autre ça signifie simplement que la loi de l’offre et de la demande fait fluctuer les prix au cours du temps et en fonction des zones géographiques.
Vous l’avez compris l’estimation est complexe, notre expérience et notre objectivité nous permettront de vous guider utilement a cette étape déterminante du projet immobilier.